SCI : faut-il opter pour la TVA ?

L’intérêt d’être soumis à la TVA est de pouvoir déduire la TVA afférente à l’acquisition ou aux travaux réalisés. Ainsi, l’option est à envisager lors de l’acquisition :

• d’un immeuble soumis à TVA (immeuble neuf)
• d’un bien immobilier nécessitant des travaux (plomberie, électricité, toiture, ravalement, etc…)

Cependant, l’option n’est pas toujours possible. Par ailleurs, elle implique également des contraintes qu’il convient d’appréhender avant de d’opter.

1. SCI et TVA : les principes

• La SCI est soumise à TVA de plein droit : si elle loue des biens aménagés à usage professionnel ou des biens d’habitation meublés et accompagnés de prestations accessoires.
• La SCI est soumise à TVA lorsqu’elle loue des places de parking (sauf si le parking est l’accessoire d’une location exonérée).
• La SCI est exonérée de TVA sans option possible, si elle loue des biens d’habitation.
• La SCI est exonérée de TVA avec la possibilité d’opter pour la TVA si elle loue des biens nus à usage professionnel.

2. Modalités

Il convient d’effectuer auprès de votre service des impôts une demande d’assujettissement à TVA. Cette option prendra effet le 1er jour du mois de l’exercice de l’option.

3. Contraintes de l’option

• Durée minimale d’option : L’option est formulée pour une durée de 9 ans . Si l’option n’est pas dénoncée, l’assujettissement à TVA se poursuit.
• Collecter la TVA sur les loyers : cette collecte est neutre si le locataire est un assujetti à la TVA. En revanche, l’option à la TVA renchérirait le loyer de 20% d’un non assujetti.
• Contraintes déclaratives : effectuer périodiquement les déclarations et reverser la TVA, tenir une comptabilité permettant de suivre les opérations.

 Conclusion

L’option à la TVA est possible si la SCI loue un local nu à usage professionnel. L’intérêt est de pouvoir déduire la TVA afférentes à l’acquisition du bien ou aux travaux et charges de l’immeuble. Cette option est envisageable si votre locataire peut récupérer la TVA, en revanche, elle n’est pas souhaitable si votre locataire est non assujetti à la TVA car cela renchérirait son loyer de 20%