Achetez vos locaux en SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui a pour objet l’acquisition et la location d’un ou plusieurs biens immobiliers. L’entrepreneur créé une SCI qui achète les locaux professionnels, puis la SCI donne en location ces locaux à l’entreprise.

Détenir des locaux professionnels via une SCI peut s’avérer très intéressant que se soit au niveau de la gestion, de la fiscalité mais également en matière de transmission de patrimoine.

Les avantages de la SCI

• Protection du patrimoine immobilier : puisque l’immeuble ne figure pas à l’actif de l’entreprise opérationnelle, il est à l’abri des créanciers de l’entreprise.
• Facilite la cession de l’entreprise : le repreneur n’est pas obligé de racheter les murs, et peut continuer à louer les locaux.
• Transmettre à ses héritiers en évitant l’indivision (qui est malheureusement souvent source de graves blocages).
• Facilite la gestion : vous disposez d’une grande liberté lors de la constitution de la SCI. Dans les statuts, vous ajustez à vos besoins le nombre d’associés, le montant du capital, … Par ailleurs, le gérant majoritaire dispose de pouvoirs étendus pour gérer la SCI et sauvegarder tous ses intérêts.

Choix du régime fiscal

La SCI est normalement fiscalement transparente, ce qui signifie que ce sont les associés personnes physiques qui seront assujettis à l’Impôt sur le Revenu (IR), cependant une option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) est possible.

1. La SCI est à l’IR

Dans le cas d’une SCI transparente, chaque associé rajoute dans sa déclaration d’impôt une quote-part du résultat de la SCI calculée en fonction de son pourcentage de détention. Ainsi, les associés, personne physique, verront leur quote-part de résultat imposée à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Cette imposition intervient même si le résultat n’a pas été distribué aux associés. De plus, les revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 15.5%.

Remarque :

Si le taux marginal d’imposition de l’associé est élevé, ce régime peut s’avérer pénalisant. En 2014, la tranche la plus élevée est taxée à 45%.

Lors de la cession d’un immeuble

La plus-value bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est un régime favorable, et chaque année de détention allège l’imposition. En effet, la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) bénéficie d’un abattement (de 4 à 6%) par année de détention. Ainsi au bout de 22 ans, l’impôt sur les plus-values (de 19 %) est nul, et au bout de 30 ans, la plus value n’est plus soumise à prélèvements sociaux (15.5%).

2. La SCI a opté pour l’IS (option irrévocable)

Le grand avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir déduire du résultat imposable l’amortissement de l’immeuble. Puis, le résultat est imposé au niveau de la SCI au taux 15% puis 33% (au delà de 38 K€). Ainsi, durant la phase d’amortissement (en général plus de 20 ans), une SCI à l’IS est fiscalement avantageuse.

Par ailleurs, les associés ne seront imposables que si la SCI procède à une distribution de dividendes. Ainsi, les associés peuvent décider de placer les résultats en réserves et ainsi différer la taxation lors de la future distribution. Cela permet de réinvestir sans payer l’impôt immédiatement.

Lors de la cession de l’immeuble

La plus-value est une plus-value professionnelle, elle est calculée en effectuant : prix de vente – prix d’achat + amortissements réalisés. Elle est taxée à 15% (ou 33 % si le résultat dépasse 38 K€). De plus, il n’y a pas d’abattement pour durée de détention. Ceci est très pénalisant si l’immeuble est détenu depuis de nombreuses années.

Conclusion

Fiscalement une SCI à l’IS coûte moins cher durant la phase d’amortissement de l’immeuble, cependant il faudra s’acquitter de droits beaucoup plus important lors de la revente. A contrario, une SCI transparente coûte en général fiscalement plus cher durant la période de location, en revanche, en cas de revente, l’imposition de la plus-value sera généralement plus avantageuse.

Le choix du régime fiscal dépend de vos objectifs et de votre situation.

La SCI à l’IS peut s’avérer être un choix judicieux :

• si la SCI n’a aucune perspective de revente de l’immeuble même à long terme.
• si la SCI dispose d’un bien qui offre une bonne rentabilité locative sans pour autant générer de plus-value importante.

La SCI transparente est à favoriser :

• en cas de plus-value importante et à condition de détenir le bien depuis suffisamment longtemps pour faire jouer à plein les abattements pour durée de détention.